理財篇

買房注意事項及看屋心得分享

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買房、租房,到底哪個適合自己的理財規劃?

其實各有利弊,思考這個問題前,應該先檢視自己的理財規劃以及資金的運用。

購屋後,有些心得分享給正在苦惱買房的大家。

 

為什麼我要買房?

 

可能是家庭觀念造就我傳統的想法,一直覺得賺錢就是要置產,有土斯有財,與其花錢付租金倒不如自己繳房貸…

這個觀念未必是每個人可以接受的,畢竟台北市的房價和所得比一直是超過正常值。

 

在美國和北歐,房價收入比一般保持在二至三倍之間;其他西歐國家房價收入比常年維持在三到四倍之間;國際上認定的合理標準則是四到六倍之間。比值越大,說明居民家庭對住房的支付能力越低。

2002年台北縣平均維持在6.15倍,台北市則維持在6.01倍。反觀2018年台北市已經加重到15.32倍,新北市加重到12.6倍。也就是這一波的房價變化,快速的把有房的和沒房的,在財富上劃分成兩個世界。

 

關於這個問題,我其實和新哥討論很久,一直覺得如果要結婚,兩個人需要有自己的家才有安定的感覺。

一開始新哥不認同我的想法,兩個人透過長時間的溝通(其實是常常溝通到吵架)我們才有買房的共識。

其中一個原因也是現在台北的租金實在不便宜,環境不錯的住家一個月動輒兩萬、三萬,可能還因為租屋添購一些家電、傢俱,哪一天房東突然說要賣,你也是得搬走。

第二個原因也考量到如果以後有了小孩,小孩的小學國中學區是需要設立戶籍,如果是租屋,房東不見得會讓你設籍,若是願意讓你設籍,也勢必反應在房租上。

 

設定自己的購屋條件

 

兩人有了買房的共識,接著要討論的是設定條件,看似簡單的購屋需求,其實在看屋的過程中,我們不斷的修改條件及預算,

到後來才發現,原來一開始設定的需求是我“以為”自己會想要這樣,但其實並不是。

 

我可以肯定的說,看多了你會清楚知道自己要的房子是哪一種,你會一進去屋裡就知道這是我要的

還沒買到前,周邊朋友總是跟我說,買房要緣分,還沒買到不要急,在當下無法體會,買到後,我深刻認同

 

一直急迫的想要買,默默的看了16個月….終於塵埃落地….

決定購屋前,以下幾點是大家可以先思考設定的條件:

 

1. 區域

雙北有多個行政區,先鎖定自己想要哪個行政區,範圍就縮小了。

如果沒有特別的偏好區域,可能必較好找,但相對也需要花比較多時間看屋。

 

2. 對外交通

是否要在捷運站、公車站附近,這也反應在價格上,離捷運越近價格也貴高。

 

3.屋齡

這是我們掙扎最久的部分,我就是卡在這裡….一開始礙於價格,覺得公寓動輒35年以上,很多甚至到40幾年,雖然屋齡高,但是價格低,且無公設,實際使用的坪數較大。

公寓看了8~9個月,非常沮喪。說實話,我不怕屋內環境不好,因為重新裝潢一樣可以換然一新,我在乎的是公寓的梯間是否整潔,因為這也會反應出住戶的生活習慣,買了房子除了住在裡面舒適,每天進出的梯間及附近環境也是很重要的一環。

 

花了這麼多時間看屋,後來我們改變策略,重新設定需求,找尋2房 20多年的華夏、大樓

如果你說我前期浪費時間,我可以說一點也不會,就是因為有比較過,我們更了解自己的需求,所以提高預算改變策略。

這裡我也感謝神隊友新哥的包容,因為我的堅持,讓他改變了想法,並且兩人都願意提高預算。

 

 

4. 坪數

我們規劃是實際使用坪數至少有20坪以上,算是小家庭 2大1小足夠使用的空間,如果小於20坪 對將來有小孩的家可能太小。

近10年很多的電梯大樓公設比動輒30%以上,看屋前一定要特別注意,扣除公設,實際使用的面積是否夠用。

 

5.預算

兩人先確認有多少的購屋預算,現在台北市的貸款成數幾乎可以到8~85成

不過別忘了還有裝潢及購買傢俱的錢,這部分是不能貸款,所以自備款要記得把這部份算進來。

 

6. 其他條件

我們排除在外的條件有:

不要頂樓 (怕有漏水問題)

不要死巷  (發生緊急問題,消防救護車無法進入,會有安全疑慮)

不要車位 (雖然有開車,但打從一開始,我們就設定不買車位要用租的,買房對我們已經是大筆支出,車位我們認為用租即可)

有氯離子、海砂屋、凶宅通通不考慮。

 

只要上面有符合一項,我們就不會去看屋,因為已經很明確知道需求。

 

關於房仲的選擇

 

大家平常耳熟能詳的房屋仲介公司有很多家。一開始我就找我們已經鎖定的行政區域房仲代看屋。

看屋的過程中找過信X 及 永X  , 大家可以自己做比較

接觸過程我是比較偏愛信X 房屋,是很有制度的公司,員工的訓練也很完善,兩家都是大公司,當然也和接觸到的業務員有關。

 

在看屋的過程中,和房仲業務保持良好的關係也很重要,有時候房仲接到新案,可能還沒上架的熱門物件,就已經被業務的口袋名單先看屋,甚至直接被買走,其他人根本還沒機會看到,這些過程也是我看屋許久後才知道的,默契這黨事也是需要花時間培養的。

 

一般透過房仲買房都會收取服務費,坊間聽到都是依據成交金額收取,買方 1% 賣方4% 的服務費。

規模大的房仲,員工受過訓練,公司有一定的制度,相對來說,服務費也較高。其他小間或是加盟的仲介公司對於賣方的服務費用較有議價的空間。換句話說,同樣的物件,相同金額成交,可能因為不同的仲介公司賣,賣家拿到的金額不一樣。

 

所以在看屋的時候不用特別鎖定哪一家仲介的案子,可以每家的app都下載,有的屋主是給信X專賣,有的是給永X專賣,也有些是給每一家仲介聯賣,或是屋主不想要那麼高的服務費,會找中小型或加盟的房仲賣,所以看屋的時候不要被單一房仲綁住了。

 

善用實價登錄

 

房子看久了,已經對該區域的房價更了解,公寓及大樓的價格區間大概有概念

慘的是,我從2018/11月開始看房,陸續看到2020/2月買到房,這一年多來我發現我鎖定的區域價格是上升的,

有實價登錄,大家可以參考過去的成交金額。但是最近每筆記錄就是創新高…….   我想,可能就是供需的關係吧。

 

內政部實價登錄網站查詢

要注意的是,實價登錄的價格不含買方及賣方的服務費,純粹是合約的成交金額。

所以!!假設你今天不透過房仲買房,是直接跟屋主買,理論上你的成交金額要比實價登錄便宜些,因為賣方不用額外支付服務費。

近幾年實價登錄一直被大家廣為討論,其中一個點是關於 房+車位 ,模糊地帶

車位和房屋價格加總,感覺上拉低了成交的單坪價格,其實不然!

 

我沒買車位,所以沒有碰到陷阱題,觀察下來,實價登錄有8成準,而且並不會因為有了實價登錄房價就不會漲的道理,完全取決於供需。

 

 

斡旋該出多少價?

 

房子看了滿意,想要出價和屋主談,此時就需要付斡旋金。

斡旋金一般是現金支付10萬元。

房仲業務會請買方填寫斡旋單,買方必需出一個價格,賣方看到後可以根據這個價格決定要不要見面和你談

一般會留一點點空間等到見面再往上加…..剩下能不能成交就~需要雙方仲介一起努力

 

 

簽約及交屋

 

新聞上常看到有人買房被騙的,其實找有信譽的仲介公司不太會發生這樣的狀況。簽約的款項都會匯到指定的履約帳戶

如果沒有透過房仲購屋,自己和屋主談的話,就要特別注意付款及簽約的相關事項,別因為想省小錢而大損失

 

銀行貸款

 

簽約後如果有貸款需求,可以詢問各家銀行的房貸部門。

我確認要買這間房時,已經有事先電話諮詢過4家銀行,銀行會依據地址告知你大約可貸款的金額及成數。

(只要成交金額沒有離譜的高太多,大部分是可以貸款到成交價的8成 ,權狀小於15坪,有的銀行貸款成數不會到8成)

 

找銀行詢問後,最後送件不能送超過三家,聯徵中心會有紀錄,

台銀和中信都符合我想要的條件,利率都是1.56%,差別在手續費,手續費會在銀行撥款的時候一同收取。一般手續費大約2~3000元。

 

房貸試算(利息+寬限期)

 

總結

一年多的看屋總算畢業,想不到買到的房子是我們所有看過最棒的

買房真的需要緣份以及努力不斷的看,一定會越看越滿意,緊接著就要開始想要如何規劃夢想中的家

期待

 

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